Subprime-lainat, yhtiölainat ja tonttirahastot

Viime aikoina on puhuttu suuren asuntokysynnän aiheuttamasta kuplavaarasta asuntojen hinnoissa (tuntuu miltei ärsyttävältä puhua kuplavaarasta ikään kuin haluttaisiin sanoa, että kysymys on ikuisesta vaarasta!). Tässä yhteydessä on viitattu monesti finanssikriisin tapahtumiin ja erityisesti subprime-lainoihin (subprime = alle priiman). Osin viittaukset ovat oikeansuuntaisia, mutta subprime-lainojen kokonaisuus muodostuu monesta osatekijästä, joista vain osassa on viitteitä nykytilanteeseen Suomessa. Katsotaanpa.

Tässä yhteydessä kannattaa painotta, että Suomella ei ollut osaa eikä arpaa finanssikriisin synnyssä. Olihan meillä varoittavana esimerkkinä oma ”finanssikriisi” 1990-luvun alussa.

Seuraavassa lainaan omaa kirjoitustani ajalta, jolloin pyrin selvittämään itselleni, mistä finanssikriisissä oli kysymys. Oheinen on lainaus omasta kirjoituksestani 15.2.2013 ”Rahamarkkinakriisi – kun pöly on laskeutunut”.

(lainaus alkaa)

”Kuten tiedetään mieletön asuntojen kysyntä johti asuntojen hintakuplaan ja vääjäämättömään romahdukseen. Kriisi muhi lähes vuosikymmenen ajan ennen kuin saavutti lakipisteen vuonna 2006. Romahdus seurasi viiveellä vuonna 2008.

CDO-arvopaperit ja CDS-luottojohdannaiset tuhosivat arvopaperistettujen luottojen laadun tehokkaasti. Molempiin rahamarkkinatuotteisiin sopii käsite ”järjetön ylenpalttisuus”: mikään ei riittänyt pyrittäessä yhä mielikuvituksellisempiin rahoitustuotteisiin.

Väistämättä tulee mieleen, ettei kukaan hallinnut kokonaisuutta. Rahan tulviminen omaan taskuun hiljensi kriittiset äänet. Kaikki tuntuivat hyötyvän. Varmistuksena toimi ”vastuunsiirtojärjestelmä”. Mikään rahoituksen osapuoli ei jäänyt katsomaan, miten omalle panokselle käy. Arvopaperistettu laina välitettiin eteenpäin rahamarkkinoiden ravintoketjussa ilman välttämätöntä kontrollia. Tapahtui suoranaisia petoksia, jotka ovat jääneet rankaisematta. Suuri osa toimijoista ehti nostaa bonukset loistavasta bisneksestä, ennen kuin romahdus tuli eikä monenkaan ole tarvinnut pelätä rahojen palauttamista.

Suurimmat virheet tehtiin pankeissa innovatiivisten rahoitusinstrumenttien valheellisen innostavassa ilmapiirissä. Puolijulkisten asuntorahoittajien rooli (Fannie Mae, Freddien Mac) oli sittenkin rajallinen. Ne kyllä ostivat luottoja ja pahensivat kuplaa, mutta suurimman virheen ne tekivät liittyessään niiden tahojen joukkoon, jotka sijoittivat varojaan subprime-arvopapereihin. Ne olivat siis samoilla apajilla kuin monet institutionaaliset sijoittajat. Kaikkein vastenmielisimpänä piirteenä pettäjäpankkien toiminnassa pidän niiden vedonlyöntiä alenevaan kurssiin niiden itsensä liikkeelle laskemia arvopaperistettuja luottoja vastaan. Shorttaus oli kammottava seuraus myrkyllisten arvopaperien luomisesta.

Tietenkin keskuspankin alhainen korko IT-kuplan puhkeamisen aiheuttaman taantuman seurauksena oli lisäämässä luototusta. Alan Greenspanin panos kriisin syntymiseen oli se, että hän yhden-kahden vuoden sijasta piti korot alhaalla peräti neljä vuotta. Yleinen sääntelyn vastainen henki tuhosi mahdollisuudet kahlehtia pahimpia ylilyöntejä. Johdannaisten säätelypyrkimyksen kaaduttua vuonna 2000 oli portti avoinna moraalikadolle.”

(lainaus loppuu)

Subprimessa arvopaperistetut lainat elivät omaa elämäänsä ja tuntuivat sijoittajien kannalta houkuttelevilta. Niitä rynnättiin ostamaan suureellisten tuotto-odotusten siivittämänä. Asiat sujuivat hyvin niin kauan kuin asuntojen hinnat nousivat. Hintojen lasku romahdutti koko ketjun.

Pieni- ja keskituloinen asunnonostaja nääntyi 2 (vapaavuodet) +28 (laina-aika vuosissa) -muotoisen lainajärjestelyn alla. Hänellä ei ollut minkään valtakunnnan tietoa, minkä rahoitusketjun päässä lainaosuuksien omistajat olivat. Sijoittajat kaatuivat liian suuriin tuotto-odotuksiin, jotka romahtivat ja samaan aikaan tai hiukan myöhemmin - vapaavuosien jälkeen - lainojen takaisinmaksut räjähtivät vähävaraisen asunnonomistajien käsiin osoittautuen ylivoimaisiksi.

”Subprimen kosketus” vertaantuu tämän päivän kokemukseen Suomessa sen takia, että asuntorakentamisen rahoituspolku ”etääntyy” asunnonostajan ulottumattomiin tai ainakin asunnonostajan täytyy olla erittäin tietoinen rahoitusjärjestelmän kriisiherkkyydestä. Tonttirahastot ja yhtiölainat ovat esimerkkejä ”etääntymisistä”. Asunnon ostajalla ei ole voimavaroja selvittää monimutkaisia ketjuja, joiden toisessa päässä on asunnonostajan rahat (omat tai velkarahat tai näiden yhdistelmä) ja toisessa päässä velkavivutettu rahoituspolku. Polulla miinan astumisen vaara on suuri.

Arvoitukseksi jää voiko potentiaalinen asuntokriisi levitä muuhun talouteen.